Informace pro nájemce obecních bytů "Na starém sídlišti"

Zastupitelstvo obce Holoubkov schválilo svým usnesením č. 2/2007 ze dne 16.4.2007 ( Veřejné zasedání 16.4.2007.pdf (90,5 KB) ) záměr řešení problematiky bytových domů "Na starém sídlišti". Jedním z bodů tohoto usnesení bylo provedení předběžného průzkumu názorů stávajících nájemců, který bude sloužit jako podklad pro další rozhodování zastupitelstva v této oblasti. V této souvislosti zveřejňuji všechny dostupné informace.

Hlavním podkladem pro rozhodování zastupitelstva byl materiál  Stav bytového fondu obce.pdf (82,8 KB) , ve kterém jsem analyzoval současný stav bytové problematiky včetně výnosů a nákladů z této oblasti. Usnesením zastupitelstva byly poté stanoveny 3 možné varianty budoucího vývoje:

 

Varianta č. 1 - Prodej bytových jednotek

Jednou z variant, pro kterou se můžete rozhodnout, je odkoupit byt, na nějž máte uzavřenou platnou nájemní smlouvu, do osobního vlastnictví. Na základě znaleckého posudku a zůstatkové účetní hodnoty jednotlivých nemovitostí určilo zastupitelstvo tyto ceny jednotlivých bytů:  Ceny bytů - staré sídliště.pdf (32,5 KB) .

Konkrétní podmínky pro odkup bytů včetně fungování bytových domů v nových podmínkách po prodeji budou řešeny v "Zásadách pro prodej bytů ve vlastnictví obce Holoubkov", které bude zastupitelstvo teprve schvalovat, zřejmě na svém říjnovém jednání 22.10.2007. Pro lepší možnost Vašeho rozhodování některé informace zveřejňuji již nyní, nelze je však brát jako definitivní.

Prodej bude zřejmě probíhat podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) v platném znění (k dispozici zde). Z toho vyplývá, že prodávány budou jednotlivé bytové jednotky včetně podílu na společných prostorách domu a na pozemku, který tvoří zastavěnou plochu nemovitosti, přímo do osobního vlastnictví. Znamená to, že nabídku na odkup bytové jednotky dostanou pouze stávající nájemci, kteří řádně plní a dodržují uzavřenou platnou nájemní smlouvu a ustanovení obecných právních předpisů (především § 686 - § 722 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění), a maximálně jejich rodinní příslušníci, kdy k prodeji dá souhlas stávající nájemce. Prodej bytů třetím osobám (tedy osobám odlišným od stávajících nájemců) bude zastupitelstvo teprve řešit, podle předběžných jednání však v 1. fázi zřejmě povolen nebude. Důrazně také upozorňuji, že výše zveřejněné ceny platí POUZE A VÝHRADNĚ PRO 1. KOLO PRODEJE STÁVAJÍCÍM NÁJEMCŮM, v žádném případě ne pro prodej bytů třetím osobám v dalších kolech !!!

Všem stávajícím nájemcům bude zaslána závazná nabídka na odkup bytu. Dle zákona o vlastnictví bytů mají poté tito nájemci 6 měsíců na rozhodnutí, zda byt kupují či nikoliv, a podepsání kupní smlouvy. Konkrétní podmínky úhrady kupní ceny (splátky, odložená úhrada apod.) budou řešeny ve výše uvedených "Zásadách" a vzhledem k tomu, že zastupitelstvo obce o této otázce zatím vůbec nejednalo, nejsem v této chvíli oprávněn tuto věc dále komentovat. Po úhradě kupní ceny bude převedeno vlastnické právo k bytu v katastru nemovitostí, čímž se nájemce definitivně stává vlastníkem bytu. V případě, že stávající nájemce nebude ve lhůtě 6 měsíců reflektovat na zaslanou nabídku, jeho předkupní právo zaniká. Obec poté může prodat předmětný byt třetí osobě (s tím, že stávající nájemce má poté ještě 1 rok na to, aby byt odkoupil, ovšem již za podmínek totožných při prodeji bytu třetí osobě) nebo prohlásit, vlastníkem takového bytu zůstává dále obec (viz varianta č. 3). Hlavní výhodou prodeje podle zákona o vlastnictví bytů je tedy to, že se nemusejí prodat všechny byty v domě, ale část si jich může dále ponechat obec ve svém vlastnictví. 

U nemovitosti, ve které se nachází 5 a více bytových jednotek a jejími vlastníky jsou alespoň 3 odlišné osoby, poté vznikne "Společenství vlastníků jednotek" (dále jen SVJ), které je právnickou osobu se všemi právy a povinnostmi jako každá jiná právnická osoba (např. musí vést účetnictví, podávat daňové přiznání, mít svůj statutární orgán atd). Původní vlastník nemovitosti (tzn. obec) svolá ustavující schůzi SVJ, které se účastní vlastníci bytů. Na schůzi se musejí schválit stanovy SVJ (Vzorové stanovy SVJ) a statutární orgán - buďto jeden pověřený vlastník nebo tříčlenný výbor (tzn. že vlastníci bytů se musejí dohodnout a ze svých řad si zvolit minimálně jednoho vlastníka, který bude SVJ řídit a jednat jeho jménem !!!). Obvykle se také zakládá fond oprav a schvaluje výše příspěvku do tohoto fondu. Pokud se jedná o způsob hlasování na schůzi, jde o poměrně komplikovanou záležitost. Přesný způsob hlasování je popsán v § 11 zákona o vlastnictví bytů, obecně lze říci, že k přijetí usnesení jsou potřeba 3/4 přítomných hlasů. Notářsky ověřený zápis z ustavující schůze SVJ včetně stanov je poté předán rejstříkovému soudu, který nově vzniklé SVJ zapíše do rejstříku SVJ.

Zákon dále předpokládá, že schůze SVJ se konají minimálně 1x ročně. Na těchto schůzích se řeší především otázka, jaké opravy se budou provádět na nemovitosti. V této souvislosti upozorňuji na dvě velmi důležité věci:

1) Vlastníci se musejí být schopni domluvit na dostatečně velkém příspěvku do fondu oprav, aby byli schopni provádět nezbytné rekonstrukce domu. Je třeba si uvědomit, že kupujete nemovitosti, které nejsou právě v nejlepším stavu. SVJ si velmi často k provádění rekonstrukcí domů berou zvýhodněné bankovní úvěry a výše příspěvku do fondu by měla být minimálně tak vysoká, aby byla schopna pokrýt splátku tohoto úvěru.

2) Vlastníci se musejí být schopni domluvit na tom, jaké rekonstrukce budou provádět. Bude-li jedna skupina vlastníků prosazovat opravu střechy, druhá řešení vytápění a třetí výměnu oken a nebudou schopni mezi sebou najít shodu, vznikne velmi vážný problém, který by se jim mohl po nějakém čase vymstít. Zákon na tuto situaci částečně pamatuje tím, že při hlasování na schůzi SVJ stačí ke schválení jakékoliv rekonstrukce domu pouze 3/4 přítomných hlasů, já však v tomto spoléhám spíše na Váš rozum.

Poněkud odlišná situace vznikne u domů, které nemají 5 a více bytových jednotek (tzn. u domů čp. 165 a 166). Tam SVJ vůbec nevznikne, a proto se vlastníci bytů musejí domlouvat neoficiálně. Neoficiálně si mezi sebou zvolí jednoho vlastníka, který svým jménem založí u banky účet, a domluví se, jakou částku si na něj budou posílat. Problém vznikne také v případě, že si budou chtít vzít na rekonstrukci úvěr. Zde si úvěr nemůže vzít právnická osoba SVJ jako v předchozím případě, ale musí si ho vzít na sebe jeden z vlastníků a spoléhat, že ostatní vlastníci budou na účet řádně platit. Je však možno využít institutu ručení, kdy jeden z vlastníků bude příjemce úvěru a ostatní 3 vlastníci budou jeho ručitelé.

Až do této chvíle jsem popisoval situaci, kdy budou prodávány jednotlivé byty podle zákona o vlastnictví bytů. Je však také možné, že se v nějaké nemovitosti domluví VŠICHNI nebo NĚKTEŘÍ nájemci a budou chtít dům koupit jako celek. Pak je možné postupovat tak, že tito nájemci založí bytové družstvo podle obchodního zákoníku a bude jim dům prodán jako celek. Jednotliví družstevníci poté nevlastní přímo jednotlivé byty, ale družstevní podíly podle toho, kolik bytů koupí, na základě kterých budou hlasovat a rozhodovat na členské schůzi. Nájemci, kteří nevstoupí do družstva, zůstávají dále v nájmu s tím rozdílem, že již neplatí nájem na účet obce, ale družstva, a nepodílí se na rozhodování při správě domu. Pokud by v některém domě tato situace vznikla, je nutné mě na to včas upozornit !!!

   

Varianta č. 2 - Úprava nájemného

V případě, že si z jakéhokoliv důvodu nechcete byt kupovat, můžete se rozhodnout pro druhou variantu. V tomto případě obec nebude domy a byty prodávat, ale ponechá si je ve svém vlastnictví a bude je rekonstruovat na svůj náklad. Vzhledem k tomu, že výše stávajícího nájemného, které obec vybírá, však v žádném případě nestačí na provedení všech nutných rekonstrukcí, musela by obec finanční zabezpečení této akce řešit dlouhodobým bankovním úvěrem. V tom případě však obec zcela oprávněně požaduje, aby z vybraného nájemného bylo možné tento úvěr splácet.

Podstata této varianty tedy spočívá v tom, že obec s nájemci každé nemovitosti dohodne rozsah oprav bytového domu a zpracuje na ně projektovou dokumentaci. Poté si vezme úvěr, ze kterého bude dohodnuté opravy financovat a připraví nové nájemní smlouvy s takovou výší nájemného, která bude pokrývat splátku úvěru. Výhodou této varianty tedy je, že se nebudete muset o nic starat a že rekonstrukce může proběhnout poměrně rychle, nevýhodou je vyšší nájemné, které neplatíte do svého, ale tzv. "do cizího".

Orientační výše nového nájemného v případě, že by se prováděly všechny nutné rekonstrukce společných prostor domů, je k dispozici zde:  Úprava nájemného - staré sídliště.pdf (23,7 KB) .

 

Varianta č. 3 - Ostatní případy

Pokud nejste z jakéhokoliv důvodu ochotni či schopni přistoupit ani na jednu z výše uvedených variant, bude obec zřejmě postupovat následujícím způsobem. V případě, že na odkup bytu či na úpravu nájemného nepřistoupí jen několik nájemců, kteří k tomu mají objektivní důvod (např. důchodci, rodiny s malými dětmi apod.), pak si obec jejich byty ponechá ve svém vlastnictví a nájemné v nich bude zvedat pouze do výše umožňující zákon. Příspěvky do fondu oprav SVJ a rekonstrukce bytu tak bude hradit obec. !!! Od takového nájemce však bude obec vyžadovat prohlášení, v němž se zaváže, že poté, co v bytě dožije nebo se z bytu odstěhuje, tento byt již nepřejde podle § 706 a 707 občanského zákoníku na žádného jiného nájemce (syn, dcera, vnuk, vnučka apod.), ale vrátí se zpět obci. Obec pak tento prázdný byt prodá na volném trhu za nejvyšší nabídku, čímž se jí vrátí náklady, které do bytu vložila.

V případě, že na odkup bytu či na úpravu nájemného nepřistoupí více nájemců než tolik, kolik bude obec schopna finančně zvládnout, nabízí se otázka prodeje bytu třetím osobám anebo varianta, že bude zachován stávající stav a na domech bude probíhat pouze běžná údržba bez významnějších rekonstrukcí. To už ale hodně předbíhám.

Ještě bych rád upřesnil podmínky pro prodej bytu třetí osobě. Pokud by došlo k prodeji bytu třetí osobě, v žádném případě to neznamená, že se stávájící nájemce musí z bytu vystěhovat. Stávající nájemce zůstává nadále v bytě jen s tím rozdílem, že nájemné už neplatí obci, ale novému vlastníkovi. Na nového vlastníka v plném rozsahu přechází původní nájemní smlouva uzavřená s obcí, takže nemůže z vlastní vůle např. zvyšovat nájemné. Pokud ho chce zvýšit, musí se s nájemcem dohodnout a nebo ho může jednostraně zvyšovat jen o částku, kterou mu dovoluje zákon (což ostatně obec dělá také). Pokud nájemce řádně platí nájemné a dodržuje další ustanovení nájemní smlouvy, nemůže ho nový vlastník z bytu vystěhovat !!! Pokud nový vlastník byt potřebuje (nikoliv chce !!!) pro sebe nebo pro osobu jemu blízkou, je povinen nájemci zajistit náhradní ubytování, které je srovnatelné se stávajícím bytem (kategorie, velikost apod.).

 

V tomto článku jsem se snažil uvést všechny dostupné informace k tomu, abyste se mohli kvalifikovaně a odpovědně rozhodnout pro jednu z popsaných variant. Závěrem mi dovolte provést malé shrnutí a možná poskytnout návod na to, jak se rozhodovat. Ty z Vás, kteří uvažují o koupi bytu do osobního vlastnictví, velmi prosím, aby neviděli pouze kupní cenu bytu, ale aby velmi pečlivě zvážili, zda budou schopni a ochotni do bytu i domu v budoucnu investovat nemalé finanční prostředky. Do koupě bytu Vás nikdo nenutí, je to svobodné rozhodnutí každého z Vás se všemi výhodami, ale i nevýhodami a riziky. Ty z Vás, kteří o koupi bytu neuvažují, ale souhlasili by s možností vyššího nájemného, velmi prosím, aby pečlivě zvážili, zda budou opravdu ochotni přispívat vyšším nájemným za byt a dům, který není Váš a o jehož osudu rozhodují jiní. Ty, kteří opravdu nemají finanční prostředky na to, aby byli schopni do nemovitosti v budoucnu investovat, vyzývám, ať se nebojí či nestydí zaškrtnout třetí variantu. Je to daleko odpovědnější přístup, než chtít "mermomocí" byt koupit a pak nebýt schopen platit do fondu oprav. Myslím, že zodpovězení těchto otázek by Vám mohlo pomoci se odpovědně rozhodnout.

Ve výše uvedených odstavcích jsem se snažil maximálně podrobně vystihnout klíčové aspekty velmi rozsáhlé problematiky bytového fondu. Pokud jsem na něco zapomněl nebo pokud máte jakékoliv další dotazy, připomínky, náměty či požadavky, neváhejte se ozvat – e-mailem, písemně, osobně, telefonicky nebo nejlépe do diskusního fóra na webových stránkách obce, kde budu na všechny dotazy pravidelně odpovídat. Věřím, že společnými silami tento nesnadný úkol zvládneme.

 

Lukáš Fišer, místostarosta obce